Technische Due Diligence: Definition, Ziele und praktische Checkliste

Ein gutes Investment beginnt mit einer Prüfung vor Ort. Denn kein Pitchdeck kann zeigen, ob die Technik noch trägt. Oder ob sie morgen ausfallen wird.

Die technische Due Diligence (TDD) ist das Werkzeug dafür. Sie zeigt, was im Maschinenraum der Transaktion steckt – oder eben nicht. Besonders bei M&A, Projektentwicklungen, Immobilien-Deals oder Infrastrukturinvestments liefert sie Fakten: zum Zustand von Anlagen, zur Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und zu potenziellen Investitionsrisiken.

Was die TDD aufdeckt? Alles, was später teuer werden könnte:

• Veraltete Technik
• Fehlende Genehmigungen
• Wartungsstau
• Falsche Capex-Schätzungen

Kurz: TDD trennt schöne Erzählungen von belastbaren Zahlen. Und verhindert, dass Investoren auf Verpackung statt Inhalt setzen.

Was ist technische Due Diligence?

Die technische Due Diligence ist ein Prüfverfahren, das die technische Substanz eines Objekts bewertet – präzise, nachvollziehbar und vor allem vor dem Kauf.

Sie tritt genau da ein, wo Bilanzen und Businesspläne enden – und fragt, ob das, was verkauft wird, auch technisch hält, was es verspricht: Ist das, was ich kaufe, zukunftsfähig?

Was wird untersucht?

• Technischer Zustand: Welche Anlagen und Gebäude sind vorhanden? Was ist funktionsfähig – was nicht?
• Regulatorische Compliance: Entspricht das Objekt den geltenden Anforderungen? Gibt es offene Auflagen?
• Risikobewertung: Was könnte im Betrieb Probleme machen – und was kostet das?

Ohne TDD fehlt die Basis für eine fundierte Entscheidung. Denn ein Asset kann auf dem Papier glänzen – und in der Realität bröckeln.

Ziele und Bedeutung der technischen Due Diligence

Jede Investition ist ein Blick in die Zukunft. Die TDD hilft dabei, diesen Blick zu schärfen.

Was will man mit einer technischen Due Diligence erreichen?

• Risiken frühzeitig erkennen – bevor sie sich im Betrieb manifestieren
• Investitionskosten realistisch einschätzen – statt sich auf Prospektzahlen zu verlassen
• Verborgene Schwächen aufdecken, die in keinem Verkaufsdossier stehen
• Verhandlungen faktenbasiert führen – mit konkreten Argumenten
• Haftungsrisiken reduzieren – durch sauber dokumentierte Prüfungen

Für Käufer ist sie ein Instrument zur Absicherung. Für Verkäufer ein Mittel zur Glaubwürdigkeit. Und für Finanzierer ein Gradmesser für Kreditwürdigkeit.

Typische Anwendungsbereiche

TDD gehört überall dorthin, wo technische Infrastruktur zum Asset zählt – oder zur Achillesferse werden kann.

Wo wird sie eingesetzt?

Egal ob Portfolio-Optimierung oder Einzelobjekt: Ohne TDD bleibt vieles Vermutung. Mit ihr wird’s kalkulierbar.

Technische Due Diligence Checkliste

Eine gute technische Due Diligence folgt einer strukturierten Prüfung. Was dabei systematisch untersucht wird, lässt sich klar gliedern:

Was gehört in jede TDD?

• Allgemeiner Zustand und Lebenszyklus der Gebäude und Anlagen
• Rechtliche Konformität: Baugenehmigungen, Umweltschutzauflagen, Nutzungsgenehmigungen
• Wartung und Instandhaltung: Prüfberichte, Serviceverträge, Historie technischer Eingriffe
• Kapazität & Performance: Stimmen die Leistungsdaten mit der Realität überein?
• Technisches Konzept & Systemdesign: Ist das Objekt zukunftsfähig? Modular erweiterbar?
• Sicherheits- und Umweltaspekte: Brandschutz, Arbeitsschutz, potenzielle Altlasten
• Bauqualität und Normkonformität: Wurden die relevanten DIN- und EN-Normen eingehalten?
• Zukunftsfähigkeit: Passt das Objekt zur geplanten Nutzung oder muss umgebaut werden?
• Abgleich mit dem Businessplan: Stimmen technische Ist-Zustände mit den geplanten Annahmen überein?

TDD Schnelleinstieg

Diese technische Due Diligence Checkliste ersetzt kein Gutachten. Aber sie gibt eine klare Idee davon, was geprüft werden sollte – und wo sich Risiken verstecken.

Der technische Due Diligence Prozess: Schritt für Schritt

Eine TDD ist kein Gutachten von der Stange. Sie folgt einem Ablauf, der sich an den Zielen und Risiken des Projekts orientiert – aber eine klare Grundstruktur hat.

Wie läuft eine TDD typischerweise ab?

1. Scoping & Dokumentensichtung
   Welche Unterlagen liegen vor? Was fehlt? Wo muss tiefer gebohrt werden? Das Ziel: ein klarer Scope mit Prioritäten.
2. Vor-Ort-Begehung & Experteneinschätzung
   Ingenieure, Architekten oder Fachgutachter prüfen das Objekt vor Ort – von der Statik bis zur Steuerungstechnik.
3. Risikoidentifikation & -bewertung
   Was wurde gefunden? Welche Mängel sind kritisch? Welche sind kalkulierbar? Und was bedeuten sie für den Business Case?
4. Einbindung in die Finanzmodelle
   Technische Erkenntnisse fließen in Capex- und Opex-Szenarien ein. Aus Prüfberichten werden Zahlen – und Argumente.
5. Reporting & Entscheidungsvorlage
   Die Ergebnisse werden dokumentiert, priorisiert und zusammengefasst: für Käufer, Entscheider oder Finanzierer.
6. (Optional) Technische Begleitung im weiteren Projektverlauf
   Gerade bei komplexen Vorhaben bleibt der TDD-Experte an Bord – als Kontrollinstanz oder Lender’s Technical Advisor.

Technische Due Diligence Vorlage und Reportstruktur

Ein technischer Due Diligence Report ist kein Wälzer für den Aktenschrank – sondern ein Arbeitsdokument. Klar gegliedert, nachvollziehbar aufgebaut und auf das Wesentliche fokussiert. Er schafft Transparenz, wo sonst Vermutungen regieren.

Was enthält eine typische TDD-Vorlage?

1. Executive Summary
   Die Kurzfassung für Entscheider: Was wurde geprüft? Was wurde gefunden? Was ist kritisch?
2. Technische Objektübersicht
   Beschreibung der Gebäude, Anlagen und technischen Systeme. Mit Fokus auf Zustand, Nutzung und Besonderheiten.
3. Festgestellte Risiken und Chancen
   Detaillierte Bewertung relevanter Punkte: z. B. sicherheitskritische Mängel, Modernisierungspotenzial oder Investitionsstau.
4. Auswirkungen auf CAPEX/OPEX
   Was bedeuten die Befunde für Investitions- und Betriebskosten? Konkrete Zahlen oder fundierte Schätzwerte.
5. Rechtliche und regulatorische Aspekte
   Überblick über Genehmigungen, Auflagen, offene Verfahren und Compliance-Themen.
6. Wartungs- und Betriebsauswertung
   Analyse der Instandhaltungsstrategie: präventiv, reaktiv, lückenhaft? Plus Bewertung der vorliegenden Dokumentation.
7. Nachhaltigkeit & Umwelt
   Hinweise auf Altlasten, Energieeffizienz, Entsorgungsverantwortung oder ESG-relevante Themen.
8. Anhang & Detailnachweise
   Fotos, Prüfberichte, Gutachten, Pläne – alle Dokumente, die Befunde belegen und nachvollziehbar machen.

Struktur auf einen Blick:

Ein gut strukturierter Bericht ersetzt Diskussionen durch Daten – und Meinungen durch Nachweise.

Virtueller Datenraum und Dokumentenmanagement

Technische Due Diligence braucht Dokumente – viele davon. Aber was früher in Aktenordnern und USB-Sticks endete, läuft heute effizienter: im virtuellen Datenraum (VDR).

Warum ist der VDR unverzichtbar?

• Zentralisierung: Alle relevanten Unterlagen an einem Ort – strukturiert und durchsuchbar.
• Zugriffssteuerung: Wer darf was sehen? Der VDR erlaubt differenzierte Rechte – bis auf Dokumentenebene.
• Datenraum-Sicherheit: Verschlüsselung, Zugriffskontrolle und Datenschutz auf höchstem Niveau sind Pflicht
• Transparenz und Nachverfolgbarkeit: Wer hat was wann geöffnet? Einsehbar für Projektleiter und Berater.
• Effizienz: Kein Datei-Wirrwarr. Keine doppelte Ablage. Kein Risiko, dass wichtige Unterlagen übersehen werden.

So sollte ein TDD-Datenraum organisiert sein

Ein guter VDR ist nicht nur Speicher – er ist ein Werkzeug für den gesamten TDD-Prozess. Wer ihn richtig nutzt, beschleunigt die Prüfung, reduziert Rückfragen und erhöht die Verlässlichkeit der Ergebnisse.

Vorteile einer frühzeitigen technischen Due Diligence

Je früher geprüft wird, desto stärker ist die eigene Verhandlungsposition. 

Was bringt der frühe Einstieg in die TDD?

• Mehr Kontrolle über den Dealverlauf: Wer technische Fakten kennt, verhandelt souveräner – mit weniger Bauchgefühl und mehr Substanz.
• Weniger Überraschungen nach dem LOI: Eine frühzeitige Prüfung deckt kritische Punkte auf, bevor sie teuer eskalieren.
• Bessere Planungssicherheit: Früh erkannte Risiken können in Zeitplänen, Budgets und Verträgen sauber berücksichtigt werden.
• Größere Abschlusswahrscheinlichkeit: Klarheit reduziert Rückzieher und Nachverhandlungen – gerade bei komplexen Transaktionen.
• Mehr Vertrauen bei Stakeholdern: Banken, Investoren und Gremien schätzen gut dokumentierte, nachvollziehbare Prüfprozesse.

Früh prüfen heißt nicht früh urteilen. Es heißt: Risiken professionell managen, statt sie in der heißen Phase zu entdecken.

Eine klug eingesetzte TDD ist kein Mehraufwand – sie ist die Versicherung für Ihre Investitionsentscheidung.

Fazit

Technische Due Diligence zeigt auf, was wirklich da ist, was fehlt und was es kostet. Ohne Interpretation. Ohne Wunschdenken.

Wer früh prüft, entscheidet besser. Wer gründlich prüft, verhandelt härter. Wer nachvollziehbar prüft, schafft Vertrauen – bei Investoren, Kreditgebern und internen Stakeholdern.

Ihr nächster Schritt: Prüfen Sie Ihre Projekte auf strukturelle Risiken – und nutzen Sie digitale Lösungen wie einen sicheren virtuellen Datenraum, um Prüfprozesse effizient und nachvollziehbar zu gestalten.

Denn ein guter Deal beginnt mit einer guten Frage: Haben wir alles gesehen, was zählt?

• Technische Due Diligence: Definition, Ziele und praktische Checkliste
• Was ist technische Due Diligence?
• Ziele und Bedeutung der technischen Due Diligence
• Typische Anwendungsbereiche
• Technische Due Diligence Checkliste
• Der technische Due Diligence Prozess: Schritt für Schritt
• Technische Due Diligence Vorlage und Reportstruktur
• Virtueller Datenraum und Dokumentenmanagement
• Vorteile einer frühzeitigen technischen Due Diligence
• Fazit